Exención en IRPF por la venta de la vivienda habitual

La venta de una vivienda puede generar importantes ganancias patrimoniales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), por ello, uno de los beneficios fiscales más destacados en este impuesto es la exención por la transmisión de la vivienda habitual con reinversión.  En este artículo, exploraremos en qué consiste esta exención, cómo funciona y qué requisitos se deben cumplir para poder beneficiarte de ella. Si estás considerando vender tu vivienda habitual, esta información te resultará de gran utilidad.

¿Qué es la exención por la venta de la vivienda habitual?

La exención por la reinversión de la ganancia generada por la venta de la vivienda habitual es un beneficio fiscal que otorga la normativa tributaria española a los propietarios de una vivienda, dando la posibilidad de no pagar impuestos o reducir considerablemente la cantidad a pagar por la ganancia obtenida en la venta de su residencia principal. Esta exención busca favorecer la movilidad residencial y facilitar el acceso a una nueva vivienda.

Requisitos para beneficiarse de la exención

Para poder acogerse a la exención por la venta de la vivienda habitual, es importante cumplir con una serie de requisitos.

• Es necesario haber utilizado la vivienda, como residencia habitual, durante un período mínimo de tres años de forma continuada antes de la venta. Sin embargo, si el cambio de residencia se dio por causas justificadas, como un traslado laboral, la celebración de un matrimonio o un divorcio, también es posible acceder a la exención.
• La reinversión de la ganancia obtenida debe efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años.
• La nueva vivienda habitual adquirida como consecuencia de la reinversión debe tener esta consideración (vivienda habitual) en un plazo máximo de doce meses desde su adquisición. 
• Cuando la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente estará obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia patrimonial su intención de reinvertir en las condiciones y plazos mencionados.

Tipo de reinversión

Lo más habitual es que el dinero obtenido de la venta de la vivienda habitual no coincida exactamente con el de la compra de la nueva vivienda, por eso hay diferentes tipos de reinversión que afectarán de una manera u otra a la declaración del IRPF. Estos son los tipos de reinversión de vivienda que existen:

• Parcial: El contribuyente no destina todo el dinero de la venta a la reinversión de la nueva vivienda. Es decir, el precio de la nueva vivienda es menor al precio de venta generado por la venta de la vivienda habitual. En ese caso el contribuyente tendrá que tributar por la parte que no ha reinvertido, ya que se considera una ganancia patrimonial.
• Total: En este caso no tendrás que tributar nada, ya que has reinvertido todo el dinero en la compraventa de su vivienda habitual.
• Exclusión: Cuando haya comprado la nueva vivienda habitual antes de vender la antigua vivienda considerada habitual, implica que no has podido hacer la reinversión y, seguramente, ya hayas contratado la hipoteca que necesitabas. Lamentablemente, esto hará que no puedas disfrutar de la exención.

Tipos de exenciones

• Menores de 65 años: Siempre y cuando se cumplan los requisitos indicados anteriormente.
• Mayores de 65 años: No es necesario reinvertir en vivienda habitual para estar exentos del incremento patrimonial. Hacienda establece esta exención fiscal para mayores de 65 años. Incluso, si solo venden la nuda propiedad, y conservan el usufructo vitalicio; o se trasladan a una residencia, y después venden la que fue su vivienda habitual (dentro de un plazo de dos años) también estarán exentos de pagar incremento patrimonial, sin embargo, lo que sí están obligados a pagar es plusvalía municipal.
• Divorciados/as con vivienda habitual (ex cónyuge) Los divorciados o separados que se vieron obligados a abandonar su casa por decisión judicial, podrán beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual en la declaración de la renta, aunque hayan pasado más de dos años desde que tuvieron que dejar de vivir en dicha vivienda. En la reciente sentencia del Tribunal Supremo, emitida el 5 de mayo de 2023, se establece criterio jurisprudencial sobre este caso.

Excepciones y limitaciones

• Rehabilitación del inmueble: Siempre que no supere el 25% del precio de compra del inmueble, los costes se podrán sumar al importe monetario de la reinversión.
• Rehabilitación sin compra: Si reinviertes el importe de la venta a la rehabilitación de una casa que ya tenías, ya sea por herencia o donación podría aplicarse la exención por reinversión.

Hay que recalcar que cuando hablamos de rehabilitación, se trata de obras en la estructura del inmueble, sin las que no sería posible o seguro vivir en la casa. Si son obras de estética, no podrás incluirlas para estar exento de pagar el IRPF.

Conclusión

La exención por la venta de la vivienda habitual es un beneficio fiscal valioso que puede ayudar a los propietarios a reducir su carga tributaria al vender su residencia principal. Sin embargo, es fundamental entender y cumplir con los requisitos específicos establecidos por cada país para poder beneficiarse de esta exención. Por todo ello, si necesitas ayuda o información específica para la presentación de su declaración de la renta, no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo de asesores y consultores en ESCOEM.

Estamos a tu disposición para brindarte la ayuda que necesites y resolver cualquier duda que tengas al respecto.