IVA en el alquiler turístico; cuándo debes repercutir IVA y cuándo el arrendamiento está exento

El crecimiento de las viviendas de uso turístico ha aumentado las dudas fiscales de propietarios, gestores e inversores. Una de las más frecuentes es saber si el alquiler debe llevar IVA o si, por el contrario, está exento. La respuesta no depende de que la vivienda se alquile por días, semanas o meses.

Lo decisivo es la naturaleza de los servicios prestados junto con el alojamiento.

Una calificación incorrecta puede provocar errores en la facturación. También puede generar liquidaciones complementarias, intereses de demora, sanciones o la pérdida del derecho a deducir el IVA soportado.

El alquiler turístico exento de IVA
El artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, declara exentos los arrendamientos de edificios o partes de estos destinados exclusivamente a vivienda.

Esta exención también puede aplicarse a las viviendas turísticas. Para ello, el propietario debe limitarse a ceder temporalmente el uso del inmueble, sin prestar servicios propios de la industria hotelera. Por tanto, la corta duración de la estancia no obliga por sí sola a repercutir IVA.
Tampoco resulta decisivo que la vivienda esté inscrita como alojamiento turístico o se anuncie en plataformas digitales. La Agencia Tributaria atiende a la realidad del servicio ofrecido.

Cuando únicamente se pone la vivienda a disposición del huésped, el alquiler está sujeto pero exento de IVA. El propietario no repercute el impuesto al cliente. Como contrapartida, tampoco puede deducir, con carácter general, el IVA soportado en los gastos relacionados con esa actividad.

Los servicios hoteleros y la limpieza de la vivienda
El tratamiento cambia cuando el propietario presta servicios complementarios propios de la industria hotelera. En ese caso, la operación deja de ser un simple arrendamiento y pasa a considerarse un servicio de hospedaje.

Entre estos servicios se encuentran la recepción o atención continuada, la limpieza periódica durante la estancia, el cambio habitual de sábanas y toallas, la lavandería, la restauración o la custodia de equipajes.

Cuando se prestan estos servicios, el alojamiento está sujeto y no exento de IVA. El tipo aplicable es el 10 %, conforme al artículo 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA , no obstante, cualquier servicio de limpieza no convierte automáticamente el alquiler en una actividad hotelera. La limpieza realizada antes de la entrada del huésped o después de su salida se considera necesaria para entregar la vivienda en condiciones adecuadas.

Tampoco eliminan la exención la limpieza de las zonas comunes, las reparaciones o el mantenimiento del portal, los ascensores y los jardines. Estos servicios están vinculados a la conservación del inmueble. La situación es distinta cuando la limpieza se presta durante la estancia. Si, además, incluye el cambio periódico de sábanas o toallas, existirán indicios claros de una actividad de hospedaje.

El alquiler a una empresa explotadora
Es habitual que el propietario no gestione directamente la vivienda, sino que la arriende a una empresa para su explotación turística. En este supuesto existen dos operaciones diferentes.

La primera es el alquiler entre el propietario y la empresa. Con carácter general, esta operación está sujeta y no exenta de IVA al tipo del 21 %. La empresa no utiliza el inmueble como vivienda propia, sino como un elemento destinado a su actividad económica. Por ejemplo, si se pacta una renta mensual de 1.500 euros, el propietario deberá emitir una factura con 1.500 euros de base imponible y 315 euros de IVA. El total será de 1.815 euros.

La segunda operación es la realizada por la empresa con los huéspedes. Su tratamiento dependerá de los servicios prestados. Si la empresa solo cede temporalmente el uso de la vivienda, el subarrendamiento podrá quedar exento. En cambio, si presta servicios propios de hospedaje, deberá repercutir el 10 % de IVA.

Esta diferencia también afecta a la deducción. Cuando la empresa presta servicios de hospedaje sujetos al impuesto, podrá deducir, con carácter general, el IVA soportado en el alquiler y en otros gastos vinculados a la actividad. Si realiza subarrendamientos exentos, ese IVA no será normalmente deducible.

La importancia de analizar la actividad real
El tratamiento fiscal no depende del nombre dado al contrato, de la plataforma utilizada ni de la clasificación administrativa del alojamiento. Lo relevante es la forma efectiva en la que se desarrolla la actividad.

Será necesario estudiar quién explota el inmueble, qué servicios recibe el huésped y si existe una intervención continuada durante la estancia. También habrá que revisar los contratos y las facturas emitidas. En términos generales, la mera cesión temporal de una vivienda está exenta de IVA. Los servicios propios de hospedaje tributan al 10 %. Por su parte, el alquiler del propietario a una empresa explotadora suele tributar al 21 %.

Definir correctamente el modelo de explotación antes de iniciar la actividad permite evitar regularizaciones y aplicar de forma adecuada el derecho a deducir el IVA soportado.

Si necesitas asesoramiento o información sobre este tema, no dudes en contactar con el equipo de asesores y consultores de ESCOEM. Estamos a tu disposición para ayudarte y resolver cualquier duda que nos plantees.