Renuncia a la exención del IVA, ¿cuándo compensa?

Cuando una empresa adquiere un inmueble usado, una de las principales decisiones fiscales es determinar si conviene renunciar o no a la exención del IVA. Esta elección no es neutra y puede suponer un ahorro fiscal significativo o, por el contrario, un sobrecoste inesperado, especialmente cuando la empresa se encuentra en régimen de prorrata de IVA. La normativa del IVA permite, en determinadas circunstancias, que una transmisión de inmueble usado que estaría exenta pase a tributar por IVA, evitando así el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sin embargo, esta opción solo resulta ventajosa si se analizan correctamente todos los factores implicados.

De acuerdo con la Ley 37/1992 del IVA, en las segundas y ulteriores entregas de edificaciones realizadas entre empresarios o profesionales, la operación está, con carácter general, exenta de IVA y sujeta a ITP. No obstante, la ley permite renunciar a esa exención siempre que se cumplan ciertos requisitos. En concreto, la renuncia solo es válida cuando el comprador actúa como empresario o profesional y tiene derecho, total o parcial, a deducir el IVA soportado. Además, la renuncia debe realizarse de forma expresa, normalmente reflejada en la escritura pública de compraventa. Cuando se renuncia a la exención, la operación queda sujeta al 21 % de IVA y, por ende, devenga AJD (1,2 % en Andalucía).

Comparación práctica entre IVA e ITP

Imaginemos una empresa con una prorrata del 55 % que adquiere un inmueble usado por un importe de 300.000 €. Si no se renuncia a la exención, la operación tributa por ITP al 10 %, lo que supone un coste fiscal de 30.000 €, sin IVA ni AJD. Si, por el contrario, se renuncia a la exención, la empresa soporta 63.000 € de IVA (21 %), de los cuales solo puede deducir 34.650 €. El IVA no deducible asciende a 28.350 €, a lo que hay que añadir el AJD, por ejemplo al 2 %, es decir, 6.000 €. El coste fiscal total sería de 34.350 €. En este escenario, la renuncia a la exención genera un sobrecoste de 4.350 €, por lo que no resulta fiscalmente recomendable. Este análisis no puede hacerse de forma aislada.

Cuando el ITP es reducido y la empresa no tiene derecho a deducir todo el IVA, la renuncia a la exención suele ser claramente desfavorable. En estos casos, tributar por ITP puede ser la opción más eficiente desde el punto de vista fiscal.

La regularización del IVA en bienes de inversión

No obstante, el análisis no termina en el momento de la compra. Los inmuebles adquiridos por empresas tienen la consideración de bienes de inversión, lo que implica que el IVA soportado puede regularizarse durante los diez años siguientes. Si en ejercicios posteriores mejora la prorrata de la empresa y el inmueble se destina en mayor medida a operaciones con derecho a deducción, es posible recuperar parte del IVA inicialmente no deducido. Siguiendo el ejemplo anterior, si la prorrata aumenta del 55 % al 75 %, el IVA deducible se incrementaría hasta 47.250 €, reduciendo significativamente el coste fiscal final. En ese escenario, la renuncia a la exención pasaría a ser ventajosa frente al ITP.

Conclusión

La renuncia a la exención del IVA en la compra de inmuebles usados no es una decisión automática ni estándar. Debe analizarse caso por caso, teniendo en cuenta:

• El porcentaje real de deducción del IVA y si aplica el régimen especial de prorrata.
• El tipo de ITP y AJD aplicable en la comunidad autónoma.
• La previsión de uso futuro del inmueble y la posible regularización del IVA.

Un análisis previo riguroso evita errores frecuentes y permite convertir una operación inmobiliaria en una decisión fiscalmente eficiente, en lugar de una fuente de costes ocultos.

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