Fiscalidad de la vivienda tras el divorcio

La vivienda habitual suele concentrar el mayor valor económico del patrimonio familiar. Por ese motivo su adjudicación en un proceso de separación o divorcio se convierte en uno de los aspectos que mayor atención recibe por parte de la Agencia Tributaria. Aunque para los cónyuges el reparto pueda percibirse como un ajuste patrimonial lógico tras la ruptura, desde el punto de vista fiscal cada operación se analiza con detalle para determinar si existe una transmisión patrimonial, una donación encubierta o una operación fiscalmente neutra.

La clave no reside únicamente en quién se queda con el inmueble, puesto que resulta decisivo cómo se articula jurídicamente la adjudicación. En definitiva, la existencia o ausencia de compensación económica y la forma en que se documenta el reparto podría generar una tributación elevada e inesperada.

Gananciales y adjudicación de la vivienda con compensación

Cuando el matrimonio está sujeto al régimen de sociedad de gananciales, la vivienda forma parte del patrimonio común. La disolución del matrimonio implica también la liquidación de ese patrimonio compartido. Desde la perspectiva fiscal, la adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges no se considera una compraventa entre partes, sino un reparto de bienes que ya pertenecían a ambos.

En la práctica, la vivienda suele adjudicarse a uno solo de los cónyuges, ya sea por su carácter indivisible o porque su división resultaría antieconómica. En ese supuesto, el adjudicatario compensa al otro con una cantidad equivalente a su participación. La Administración considera que no hay transmisión onerosa, sino una adjudicación derivada de la extinción del condominio, con compensación económica por el exceso de adjudicación.

Para que el tratamiento fiscal sea neutro resulta esencial que la compensación sea proporcional al valor real del inmueble y que la adjudicación responda a la indivisibilidad del bien. La correcta formalización mediante convenio regulador homologado judicialmente o escritura pública de liquidación resulta determinante para evitar regularizaciones posteriores.

Separación de bienes y extinción del proindiviso

En el régimen de separación de bienes no existe un patrimonio común. Cada cónyuge es titular de sus bienes y cuando la vivienda pertenece a ambos lo hace en proindiviso. Si tras el divorcio uno de los cónyuges se adjudica la totalidad del inmueble compensando al otro, la Administración suele apreciar una alteración real de titularidades.

Estas operaciones pueden configurarse como una extinción de condominio cuando la adjudicación total se justifica por la indivisibilidad del inmueble y la compensación se ajusta al porcentaje del cónyuge que sale. En estos casos, lo habitual es que la operación quede sujeta a actos jurídicos documentados al formalizarse en escritura pública.

El riesgo aparece cuando la operación se estructura de forma incorrecta, por ejemplo, si se presenta como una venta con precio o existe un desequilibrio injustificado en el reparto aumentará la probabilidad que Hacienda recalifique la operación como transmisión onerosa sujeta a ITP.

Efectos adicionales en IRPF y plusvalía municipal

Más allá de ITP o AJD, la adjudicación de la vivienda tras el divorcio puede tener efectos en otros tributos. En IRPF, con carácter general, la liquidación del régimen económico matrimonial o la extinción de condominio no debería generar ganancia o pérdida patrimonial cuando la adjudicación se corresponde con la cuota o el haber de cada parte y no implica actualización de valores (art. 33.2 LIRPF). No obstante, puede existir ganancia patrimonial para el excónyuge que deja de ser titular si la compensación percibida refleja una actualización positiva del valor del inmueble entre la adquisición y la adjudicación, conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo.

En cuanto a la plusvalía municipal (IIVTNU), no se produce sujeción cuando la transmisión entre excónyuges (o a favor de los hijos) se realiza por cumplimiento de sentencia en nulidad, separación o divorcio (art. 104.3 TRLRHL). Fuera de ese marco, debe revisarse la sujeción según la configuración concreta de la operación y, en todo caso, cabe la no sujeción si se acredita la inexistencia de incremento de valor del terreno (art. 104.5 TRLRHL).

Adjudicación sin compensación económica y riesgo de donación

El mayor riesgo fiscal aparece cuando uno de los cónyuges se adjudica la vivienda sin compensar económicamente al otro. En ausencia de una causa legal clara, la Administración suele interpretar que existe un desplazamiento patrimonial por donación.

En estos casos la operación es considerada como una donación sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Por ello, se produce un impacto fiscal que dependerá de la normativa autonómica aplicable, resultando una cuota tributaria muy superior a la prevista inicialmente, especialmente cuando el reparto se realiza por acuerdo privado y sin respaldo judicial.

La importancia de una correcta formalización

En los procesos de separación o divorcio la forma resulta tan relevante como el fondo del acuerdo. La correcta documentación mediante escritura pública o convenio regulador homologado reduce de forma significativa los riesgos fiscales. Cuando no existe compensación económica debe concurrir una causa objetiva claramente justificada, por tanto, una planificación adecuada aporta seguridad jurídica y evita conflictos con la Administración.

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