La vivienda habitual suele concentrar el mayor valor económico del patrimonio familiar. Por ese motivo su adjudicación en un proceso de separación o divorcio se convierte en uno de los aspectos que mayor atención recibe por parte de la Agencia Tributaria. Aunque para los cónyuges el reparto pueda percibirse como un ajuste patrimonial lógico tras la ruptura, desde el punto de vista fiscal cada operación se analiza con detalle para determinar si existe una transmisión patrimonial, una donación encubierta o una operación fiscalmente neutra.
La clave no reside únicamente en quién se queda con el inmueble. Resulta decisivo cómo se articula jurídicamente la adjudicación. Influyen el régimen económico matrimonial, la existencia o ausencia de compensación económica y la forma en que se documenta el reparto. Un planteamiento incorrecto puede generar una tributación elevada e inesperada.
Gananciales y adjudicación de la vivienda con compensación
Cuando el matrimonio está sujeto al régimen de sociedad de gananciales, la vivienda forma parte del patrimonio común. La disolución del matrimonio implica también la liquidación de ese patrimonio compartido. Desde la perspectiva fiscal, la adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges no se considera una compraventa entre partes, sino un reparto de bienes que ya pertenecían a ambos.
En la práctica resulta habitual que la vivienda se atribuya a una sola persona debido a su carácter indivisible o a que su división resulte antieconómica. En ese supuesto el cónyuge adjudicatario compensa al otro con una cantidad de dinero equivalente a su participación. La Administración entiende que esta operación no constituye una transmisión onerosa, sino una especificación de derechos en la que cada parte concreta su cuota abstracta sobre un bien determinado.
Para que el tratamiento fiscal sea neutro resulta esencial que la compensación sea proporcional al valor real del inmueble y que la adjudicación responda a la indivisibilidad del bien. La correcta formalización mediante convenio regulador homologado judicialmente o escritura pública de liquidación resulta determinante para evitar regularizaciones posteriores.
Separación de bienes y extinción del proindiviso
En el régimen de separación de bienes no existe un patrimonio común. Cada cónyuge es titular de sus bienes y cuando la vivienda pertenece a ambos lo hace en proindiviso. Si tras el divorcio uno de los cónyuges se adjudica la totalidad del inmueble compensando al otro, la Administración suele apreciar una alteración real de titularidades.
Estas operaciones pueden configurarse como una extinción de condominio cuando la adjudicación total se justifica por la indivisibilidad del inmueble y la compensación se ajusta al porcentaje del cónyuge que sale. En estos casos lo habitual es que la operación quede sujeta a actos jurídicos documentados al formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El riesgo aparece cuando la operación se estructura de forma incorrecta. Si se presenta como una venta con precio o existe un desequilibrio injustificado en el reparto, aumenta la probabilidad de que Hacienda recalifique la operación como transmisión onerosa sujeta a ITP.
Efectos adicionales en IRPF y plusvalía municipal
Más allá de ITP o AJD, la adjudicación de la vivienda puede tener consecuencias en otros impuestos. El cónyuge que deja de ser titular puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF si el valor de adjudicación supera el valor de adquisición.
En determinados supuestos también puede analizarse la existencia de plusvalía municipal, en función de cómo se documente la operación y del criterio aplicable en cada municipio.
Adjudicación sin compensación económica y riesgo de donación
El mayor riesgo fiscal aparece cuando uno de los cónyuges se adjudica la vivienda sin compensar económicamente al otro. En ausencia de una causa legal clara, la Administración suele interpretar que existe un desplazamiento patrimonial gratuito.
En estos casos la operación puede recalificarse como una donación encubierta sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El impacto fiscal depende de la normativa autonómica aplicable y puede resultar muy superior al previsto inicialmente, especialmente cuando el reparto se realiza por acuerdo privado y sin respaldo judicial.
La importancia de una correcta formalización
En los procesos de separación o divorcio la forma resulta tan relevante como el fondo del acuerdo. La correcta documentación mediante escritura pública o convenio regulador homologado reduce de forma significativa los riesgos fiscales. Cuando no existe compensación económica debe concurrir una causa objetiva claramente justificada. Una planificación adecuada aporta seguridad jurídica, evita conflictos con la Administración y permite cerrar el reparto patrimonial con mayor certidumbre fiscal.
