Pasos a seguir a la hora de comprar una vivienda

La compra de una vivienda es una decisión importante, por lo que es fundamental realizar una serie de procedimientos previos a la adquisición del inmueble para que la operación se realice de forma segura.

Encontrar la residencia adecuada requiere dedicar tiempo y priorizar entre diversos factores como pueden ser el precio, la accesibilidad, la ubicación, la disponibilidad de servicios públicos, si existen posibles actividades insalubres o peligrosos en la zona, etc.

A continuación, señalamos una serie de actuaciones que se deben tener en cuenta a la hora de comenzar el proceso de compraventa.

1. Actuaciones previas a la compra.

Información del Registro de la Propiedad.

El Registro sirve para inscribir y dar publicidad de cierta información sobre los bienes inmuebles, como son las cargas y deudas que recaen sobre la vivienda (hipoteca, embargos, servidumbres y resoluciones administrativas y/o judiciales). Existen dos formas para consultar esta información en el Registro: la nota simple y la certificación.

Principalmente deberemos comprobar si la vivienda que vamos a adquirir está a nombre de quien nos la vende y las cargas, si las hubiera, tales como embargos o hipotecas.

Consultar en la entidad bancaria si conviene una subrogación de la hipoteca.

En el caso de existir una hipoteca sobre la vivienda, es recomendable solicitar al vendedor un certificado del banco que acredite la cantidad pendiente de pago. Para obtener toda la información sobre las condiciones de la hipoteca lo más sencillo es dirigirse al banco para considerar la opción de la subrogación.

Verificar si el propietario a realizado el abono de las cuotas de la comunidad.

Es posible que el anterior propietario deba cuotas a la comunidad, por lo que será el comprador quien deberá responder una vez adquiera la vivienda. Por tanto, antes de efectuar la compraventa es recomendable solicitar al vendedor un certificado expedido por la comunidad de propietarios, documento que debe acreditar que se encuentra al corriente de sus obligaciones.

Requerir al vendedor el recibo del pago del IBI.

De la misma manera debemos asegurarnos que el impuesto ha sido pagado íntegramente.

2. Préstamo hipotecario.

En aquellos casos en los que se necesite de financiación para  la adquisición de la vivienda,  como norma general se usará la figura del préstamo hipotecario. Otra opción es, si existe ya una hipoteca constituida sobre la vivienda y sus condiciones nos convienen, acudir a la subrogación. En este último supuesto, en la escritura de subrogación se debe hacer constar que se deducirá el importe de la deuda asumida por el nuevo comprador del precio total de la vivienda.

Después de alcanzar un acuerdo sobre las condiciones, hay que tasar el inmueble, siendo esta labor encomendada a una empresa elegida por la entidad bancaria, aunque los gastos corran a cargo del prestatario.

3. Contrato privado de reserva de la vivienda.

Habitualmente antes de formalizar la compraventa de una vivienda se suele firmar un contrato privado de reserva, entregándose dinero como prueba del interés sobre la vivienda. Este contrato puede revestir las siguientes formas:

• De señal o arras. Formaliza por escrito la entrega del comprador al vendedor de la señal y las posibles consecuencias en caso de no llevarse a cabo la operación.
• Promesa de compraventa. Da derecho a los contratantes a exigir el cumplimiento de lo pactado, pudiendo reclamar en caso contrario daños y perjuicios.
• Opción de compra. Da derecho a la compra de una vivienda en una fecha determinada y a un precio pactado, en el caso de la imposibilidad de adquirirla en el momento actual.

4. Contrato privado de compraventa.

Desde el momento de la firma del contrato privado, ambas partes se ven obligadas por el pacto incluso si éste no se ha formalizado ante notario.

Cuando el contrato se firma entre particulares no está sujeto a requisitos especiales de forma y se rige por el principio general de libertad. Sin embargo, deben constar de forma clara los datos relativos a la compraventa.

En el caso de comprar la vivienda sobre plano a un promotor, es frecuente formalizar la transacción mediante un contrato privado en el que se refleja las entregas a cuenta realizadas, así como las características del inmueble y la entrega de llaves. No obstante, si compramos la vivienda a una promotora, la normativa establece que los documentos contractuales deben redactarse con claridad y sencillez.

5. Escritura notarial de compraventa.

La escritura es un documento público otorgado ante notario, siendo éste necesario para inscribirse en el Registro de la Propiedad y de este modo beneficiarse de la protección jurídica que dicho Registro otorga. Además, la escritura pública será necesaria si la compraventa del inmueble se va a financiar mediante un préstamo hipotecario.

6. Abono de impuestos derivados de la compraventa.

Salvo pacto de lo contrario, el comprador está obligado a pagar el IVA, en caso de primera transmisión, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en caso de segunda o sucesivas transmisiones.

7. Inscripción de la escritura de compraventa.

En el momento en que se firma ante notario, si no se solicita lo contrario, se remite telemáticamente copia autorizada electrónica de la escritura de compraventa al Registro competente.

Para proceder a la inscripción será necesario acreditar que se ha efectuado el pago de los impuestos correspondientes (Impuesto de transmisiones, plusvalía…) por lo que en la práctica suele aportarse una copia autorizada de la escritura en papel, en la que conste su presentación a la Administración Tributaria competente.

Fuente: administración.gob.es