Requisitos de las viviendas con fines turísticos en Andalucía

La proliferación de pisos destinados al alquiler turístico están cambiando el mercado inmobiliario y turístico, por tanto, las comunidades autónomas se han visto obligadas a legislar diversos mecanismos de registro y control. Además, Hacienda está endureciendo la vigilancia sobre este tipo de viviendas, en concreto, los ingresos provenientes de plataformas turísticas como Airbnb, Booking, HomeAway, Wimdu o Niumba. A partir de julio de 2018, las citadas plataformas de alquiler de viviendas de uso turístico deben facilitar a la Agencia Tributaria (Modelo 179), información relacionada con el titular de la vivienda, la identificación del titular del derecho (si es distinta del titular de la vivienda), número de días de disfrute de la vivienda y el importe percibido. En definitiva, si está pensando alquilar su vivienda a través de una de estas plataformas de alquiler turístico debería tener en cuenta la información que le ofrecemos a continuación.

Cada Comunidad Autónoma tiene una legislación particular sobre esta actividad, en este caso analizamos la normativa andaluza que se regula mediante el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

¿Todas las viviendas pueden tener fines turísticos?

La vivienda puede tratarse de un piso, una casa, un chalet, etc. No obstante, no se considera una vivienda con fines turísticos la que se encuentre en alguna de las siguientes situaciones:

• Las que por motivos vacacionales o turísticos se cedan sin prestación económica.
• Las contratadas por más de dos meses continuados por una misma persona.
• Las situadas en el medio rural, que si se destinan al alojamiento turístico, se regulan por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
• Los conjuntos formados por tres o más viviendas de un mismo titular o explotador, que se encuentren en el mismo inmueble o grupo de inmuebles (en el radio de un km.)

Requisitos de las viviendas con fines turísticos.

Para que una vivienda pueda considerarse turística, con arreglo a la normativa andaluza, debe cumplir una serie de requisitos.

1. Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad.
2. Las habitaciones deben tener ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
3. Estar amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso.
4. Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril deben contar con calefacción.
5. Deben tener un botiquín de primeros auxilios.
6. Disponer de información turística, sobre los servicios médicos de la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.
7. Las viviendas deben de poseer Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de los usuarios.
8. La vivienda debe limpiarse con la entrada y salida de clientes.
9. Disponer de ropa de cama y menaje de casa en general en función a la ocupación de la vivienda.
10. Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
11. Tener a disposición de los usuarios instrucciones de funcionamiento para electrodomésticos u otros dispositivos que así lo requieran para su correcto uso.
12. Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

La Declaración Responsable para el inicio o ejercicio de la actividad.

Una vez se ha comprobado que la vivienda cumple todas las condiciones requeridas, se debe presentar una declaración responsable ante la Junta de Andalucía, donde se indican los datos de la persona (física o jurídica) que suscribe la declaración, datos sobre la vivienda (ubicación, tamaño, distribución, etc.) y  se aporta la documentación requerida (Licencia de ocupación, contrato de alquiler, escritura de compraventa o adjudicación de herencia).

La fiscalidad de las viviendas turísticas.

Cómo afectan los impuestos al alquiler de las viviendas turísticas depende de múltiples factores, como quien ostenta la propiedad del inmueble, la consideración o no de servicios hoteleros, etc… Estas circunstancias determinarán si existe obligación de declarar IVA y como tributan  estos rendimientos en su declaración del I.R.P.F. Para obtener más información al respecto, te recomendamos leas detenidamente el artículo de nuestra página web “la fiscalidad de las pisos turísticos”.